Analiza rentowności projektu powinna obejmować dokładny kosztorys projektu, warto wykonać szczegółowy biznes plan. Już we wstępnej analizie trzeba przewidzieć koszty nie tylko samej budowy lecz także, zakup gruntu, koszty prowadzenia firmy, a także koszty około projektowe – marketing, koszty sprzedaży, obsługę prawną a także koszt pieniądza. Ludzie często o tym zapominają myśląc, że wszystko co trzeba zrobić to kupić działkę i ponieść koszty budowy.  

Skupmy się inwestycji „Dobczycka 24” w Wieliczce, która była realizowana od 2019 do 2021 roku. Można powiedzieć, że budynki powstawały w zupełnie innej rzeczywistości. Dwa lata w tym biznesie to niemalże wieczność, zwłaszcza, że w tym czasie zmieniło się prawie wszytsko.

Po pierwsze – działka

Pomimo, że mieliśmy własny grunt i tak wykonaliśmy jego szczegółową analizę. Dokładnie weryfikowaliśmy jakie mieszkania będą optymalne i satysfakcjonujące w zmieniającej się rzeczywistości zarówno pod kątem dostępności do kredytów jak i oczekiwań kupujących. Równolegle zleciliśmy wykonanie analizy chłonności działki której dokonał lokalny architekt.. Dla działki obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – to dużo ułatwia.

Projekt

Mając na uwadze, że czas wykonania inwestycji jest kluczowy zdecydowaliśmy się na zakup gotowego projektu. Propozycja mieszkań odpowiadała wynikom naszych wcześniejszych analiz.

Zdecydowaliśmy się na „Dom w Halezjach” –W samym budynku nie było części wspólnych. Zaprojektowano osobne wejścia do każdego mieszkania, co w pandemii okazało się niezwykle pomocne. Kolejnym atutem budynku okazały się balkony. Wiem, że klienci bardzo sobie to chwalą.

Wracając do projektu, nie wystarczy go kupić by móc budować. Pozwolenie na budowę wymaga przedłożenia  tak zwanej adaptacji projektu do działki i warunków otoczenia.

Finansowanie

Od początku zakładaliśmy, że będziemy się starać o finansowanie z kredytu deweloperskiego. Mieliśmy wkład własny w postaci działki oraz trochę gotówki na start. Ten temat wziąłem całkowicie na siebie i jeszcze przed kupnem projektu udałem się do kilku banków w celu weryfikacji możliwości pozyskania takiego kredyt. Okazało się, że jest to możliwe choć wcale nie będzie łatwe i szybkie. Kierownik Oceniła bardzo pozytywnie wstępne założenia i zleciła byśmy na ich podstawie przygotowali szczegółowy biznesplan z analitykiem.

Złożenie wniosku wymagało przygotowania większej ilości dokumentów niż bym sobie mógł wyobrazić, ale w końcu udało się, i wniosek został zaopiniowany pozytywnie.

Budowa

Mój tata ma skład budowlany oraz doświadczenie na budowie –. Mając dostęp do materiałów i odpowiednie zaplecze transporotowo – magazynowe, system gospodarczy wygrał z opcją generalnego wykonawcy.

Mocno pilnowaliśmy harmonogramu i kosztów. Kluczowe okazały się spotkania na budowie ze wszystkimi podwykonawcami i wspólne planowanie przyszłych działań.  Wiedząc, że chce poznać proces budowy i zarządzania nią, wtedy nie zdecydowałem się na zatrudnienie kierownika robot. Wziąłem to zadanie na siebie.

Marketing i sprzedaż

Warto zabudżetować odpowiednie środki w projekcie na ten cel ponieważ to koszt który możemy, ale nie musimy go ponosić. Wtedy wyszedłem z założenia, że może i łatwo się sprzedaje, ale lubie być przygotowanym na wszystko, a po drugie zainwestowanie w marketing pomoże mi zbudować rozpoznawalność firmy. Podjąłem decyzje, że robimy kompleksowo wizualizacje osiedla jak i mieszkań, stronę www oraz stronę w mediach społecznościowych.

Część sprzedaży zleciłem znajomym pośrednikom. Na 10 lokali 4 zostały sprzedane przez osoby z zewnątrz, 6 mieszkań sprzedałem osobiście.

Podsumowanie

Zabudowa jednorodzinna akurat w wersji szeregowej daje dodatkowe możliwości w postaci zwiększania ilości metrów sprzedażowych co jest po prostu bardziej opłacalne. Wymagania natomiast są podobne jak w przypadku domów wolnostojących czy bliźniaków.

Projekty budowalne nie są bardzo trudne do realizowania, ale na pewno wymagają od dewelopera dobrego przygotowania menadżerskiego i zaplanowania inwestycji. To on musi spinać wszystkie aspekty projektu. To nie tylko budowa, ale także dział prawny, architekci, notaiusz, czasem inwestorzy. W projekcie bierze udział około 30 osób. Trzeba wiedzieć jak nimi zarządzić by cały proces pracował jak szwajcarski zegarek.